Acheter, louer, encaisser : ce qu’il faut savoir avant d’acheter ou transformer une maison, un condo, un logement pour de la location court terme en pleine ville

Robert Landry, courtier immobilier (résidentiel et commercial)

Avec la popularité croissante des plateformes comme Airbnb, de nombreux investisseurs se tournent vers l’immobilier locatif à court terme (CT) pour générer des revenus. Est-ce toujours rentable en 2025 ? Il convient de connaître et comprendre les règles, les coûts, les avantages et les inconvénients liées à cette stratégie.

Face à la crise du logement qui régit au Québec mais aussi pour différentes raisons, des restrictions voire même des interdictions ont été mises en place dans de nombreuses municipalités (Montréal, Québec notamment), relativement aux locations à court terme incluant via des plateformes comme Airbnb.

1.     Restrictions municipales

Les zones résidentielles sont particulièrement touchées, et certaines villes imposent des amendes sévères en cas de non-conformité. Ceci sans compter les règles que mettent en place les administrations de condo par exemple.

Certaines municipalités peuvent également exiger des permis locaux en plus de l’enregistrement auprès de la CITQ. Montréal et Québec entre autres restreignent les locations à court terme dans certaines zones ou imposent des conditions spécifiques.

2.     Enregistrement obligatoire auprès de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ)

Depuis 2023, les logements faisant de la location à court terme (moins de 31 jours) doivent s’enregistrer auprès de la CTIQ – obtenir un numéro d’enregistrement et afficher ce numéro sur toutes les annonces. La non-conformité à cette exigence peut entraîner des amendes importantes. Airbnb ou d’autres plateformes peuvent aussi suspendre ou retirer des annonces non-conformes. Les autorités peuvent effectuer des inspections pour vérifier la conformité des logements.

Le propriétaire doit donc percevoir la taxes sur l’hébergement et la remettre au gouvernement. 

3.     Assurance

Il sera important de discuter avec son assureur habitation car une assurance standard pourrait ne pas couvrir les dommages ou incidents liés à une activité touristique.  Un examen et au besoin une discussion de fond sur ce que les plateformes comme Airbnb couvrent en complément à l’assurance habitation sera très utile.  Une activité occasionnelle – offrir sa maison sur Airbnb quelques jours par mois mais l’occuper le reste du temps – aura une incidence différente comparé à offrir une maison en location court terme 365 jours par année.

4.     Coûts à considérer

Comme la localisation sera clé (proximité des transports, des attractions, supermarchés, etc.), l’investissement initial peut être plus élevé dans une zone touristique qu’elle le sera dans une zone résidentielle de banlieue par exemple, donc un coût d’achat et de financement à bien analyser.

Les frais d’exploitation : entretien régulier, ménage professionnel, gestion des réservations, doivent faire l’objet d’une analyse de fond pour déterminer la rentabilité de l’opération. Il ne fait pas oublier que les revenus Airbnb sont imposables toit comme les revenus locatifs.  Si les déductions fiscales (intérêts hypothécaires dans le cas d’une opération à plein temps, entretien, publicité, etc.) peuvent alléger le fardeau fiscal mais requièrent une bonne comptabilité.

Avantages de l’investissement Airbnb ou location CT

Des revenus potentiels bruts plus élevés : la location CT notamment dans des zones touristiques populaires (en hiver pour le ski, en été pour la villégiature), par exemple les Laurentides, les Cantons de l’Est), sont susceptibles de procurer des revenus plus élevés que ceux d’une location à long terme.

Selon des données récentes, le revenu moyen d’un Airbnb au centre-ville de Montréal est de 3 741 $ par mois. Cependant, il est important de noter que les dépenses associées à la location à court terme, telles que les frais de ménage et de gestion, peuvent réduire significativement les marges bénéficiaires.

Flexibilité : il devient possible d’utiliser l’endroit comme résidence secondaire pour ses propres besoins puis de louer celui-ci à d’autres moments de l’année (utilisation hybride).

Valorisation immobilière : Des propriété bien localisées, offrant un potentiel d’utilisation (à plein temps ou à temps partiel), parce qu’elles ont une probabilité d’occupation plus élevées que des propriétés moins bien localisées, auront tendance à prendre plus de valeur, ce qui rajoute aussi au rendement à long terme.

Les zones touristiques et la saisonnalité

Inconvénients et risques de la location CT

Outre la conformité et les règlementations restrictives qui peuvent exister, certains points peuvent constituer des risques – voire des inconvénients. Entre autres :

La saisonnalité de la demande. Des régions peuvent connaître des pics d’activité selon les saisons, faisant que la demande fluctue (et diminue drastiquement) certaines saisons ou certains moments. Le problème est accru si vous comptez vous-même utiliser l’actif dans une période de vacances qui correspond à une haute saison. D’où l’importance de bien évaluer vos objectifs personnels et vos objectifs d’affaires avant de vous lancer – ou avant de choisir un lieu spécifique.  Ceci aura d’autant plus d’importance si votre décision d’achat ou de conversion en est une d’affaire plus qu’une décision d’amortissement occasionnel de vos coûts. Les deux approches sont valables, mais il importe de savoir ce que vous voulez. Un arrimage imparfait entre les deux pourrait compliquer la rentabilité avec des coûts fixes élevés.

Sous-estimation des frais d’exploitation. Opérer un Airbnb implique plus que de publier une annonce. Avec le ménage, l’entretien potentiellement plus fréquent, les assurances spécifiques, les commissions Airbnb, les petits ‘’plus’’ que vous souhaitez offrir à vos invités, les marges bénéficiaires peuvent s’amoindrir rapidement.  N’oubliez pas que vous êtes dans une affaire qui s’apparente avec le tourisme, en concurrence avec le monde hôtelier dans certains cas. Ce qui veut dire que le ‘’plus’’ qui attirera des commentaires positifs sur la plateforme est important.

Conciliation avec les voisins. Les plaintes de voisinage sont fréquentes dans les quartiers ou immeubles résidentiels.  Les va-et-vient constants des invités, parfois à des heures de ‘’vacances’’ alors que les voisins sont sur un horaire ‘’normal’’ peuvent créer des tensions et parfois même des litiges. La location CT peut attirer des locataires bruyants ou peu respectueux. Lorsque disponibles, les commentaires des locateurs sur la plateforme sur le membre devraient être pris en compte avant d’accepter une demande.

Concurrence accrue. La concurrence, surtout dans des zones très touristiques ou d’affaires, peut être très féroce. Pour vous démarquer, des aménagements haut de gamme ou des services supplémentaires peuvent augmenter vos coûts initiaux comem vos coûts d’opération.

Gestion chronophage. La gestion des réservations, des arrivées et des départs peut être stressant ou survenir à des heures qui ne vous conviennent pas, surtout sans l’aide d’une agence (qui diminuera encore votre marge).

Les règlementations de plus en plus strictes. J’ai insisté sur l’importance de la conformité avec les règlements à divers paliers. Au-delà de ce qui existe, il garder les antennes sur l’évolution de ces règlementations qui peuvent évoluer rapidement et causer de l’incertitude pour l’investissement. Des villes comme Montréal limitent les locations Airbnb aux résidences principales.

Attention aux règlementations

Est-ce toujours rentable ?

La réponse à cette question, à la lumière des éléments ci haut, reste teintée de nuances, selon la localisation et le type de gestion. 

• Zones urbaines (Montréal, Québec, Gatineau): Ces villes attirent un grand nombre de touristes et de voyageurs d’affaires, offrant ainsi un potentiel de revenus élevé. Cependant, les réglementations y sont souvent plus strictes, et la concurrence peut être intense. Selon AirDNA, Montréal compterait au moment d’écrire ces lignes (janvier 2025), 13 356 annonces actives, avec un taux d’occupation moyen de 59% et un revenu annuel moyen de 14 900$ par propriété. Québec disposerait d’environ 2 950 annonces actives avec un taux d’occupation moyen de 63% et un revenu annuel moyen de 20 800$ par propriété.

• Régions touristiques: Les régions comme Charlevoix ou les Laurentides peuvent offrir des coûts d’acquisition plus bas et une demande touristique stable, surtout pendant les saisons touristiques. Les réglementations y sont parfois moins contraignantes, mais il est toujours essentiel de vérifier les lois locales.

Une propriété dans une zone très touristique reste une valeur sûre, mais les prix d’achat élevés peuvent limiter la rentabilité.

La gestion, selon que vous décidiez de faire appel à une agence ou de gérer vous-même, peut avoir une incidence sur vos marges, mais reste à déterminer quelle balance vous souhaitez – en fonction de vos objectifs. Faire appel à une agence fiable comporte un coût certes, mais peut aussi avoir un impact sur votre qualité de vie, ou sur l’allocation optimale de votre temps personnel et professionnel.

Éléments pour rentabiliser l’investissement

1.     Trouver les statistiques pertinentes. Selon les régions, des sources comme AirDNA peuvent fournir des données ou des rapports de marché dans votre zone, sur les revenus moyens par propriété selon le type, prix moyen par nuit dans une région donnée, tendances du marché, données concurrentielles notamment sur les performances des propriétés dans la région. De telles sources aideront à analyser la rentabilité selon les secteurs, à évaluer une occasion d’investissement. Toutefois, pour accéder à des données précises et détaillées, il peut être nécessaire de souscrire à un abonnement payant. Pour des données gratuites et limitées, AirDNA offre des aperçus via son outil MarketMinder. Voir plus haut les exemples pour Montréal et Québec.

2.     Préparer la propriété pour Airbnb. S’assurer que la propriété soit prête – outre les éléments de conformité réglementaire – représente davantage que placer un lit dans une chambre extra ou un ensemble de meubles dans un logement. L’optimisation de l’espace peut avoir un impact exponentiel sur les résultats. Imaginez que l’augmentation de la valeur qui permettrait de générer 10$ de plus par nuit représente un potentiel de 3 650$ par année.

3.     Créer un processus d’enregistrement transparent et flexible. Si le processus peut facilement être présenté, des imprévus peuvent arriver (retard d’un vol, trafic) avec des impacts sur l’arrivée. Votre invité doit maintenant vous joindre pour des informations ou des accès (clés, code wifi, besoins spécifique), causant un début horrible. Réfléchissez à des approches pour prévoir ces imprévus, permettre un début confortable qui aura dès le départ une influence sur les commentaires que vous allez avoir sur la plateforme. Un plan de contingence, des messages clairs via sms ou par courriel, un code d’entrée clairement communiqué, la disponibilité de votre numéro de cellulaire, sont des éléments qui peuvent améliorer l’expérience.

4.     Le petit extra. Au-delà de faciliter la communication, quelques petits gestes peuvent faire la différence. Si vous avez des coupons pour des magasins populaires (supermarchés ou autres qui sont à proximité), un rabais au cinéma, un choix de cafés, et si vous le souhaitez, jusqu’à une bouteille de vin, des fleurs – pour des séjours de plus de 5 jours par exemple, mais il y a de multiples options entre ces extrêmes – à la limite de votre imagination – qui peuvent être considérés.

5.     Après le départ. Lorsque votre invité a quitté, vous pouvez encore faire une différence. Les heures ou jours qui suivent sont une occasion pour influer sur les commentaires que vous recevrez. Un suivi (appel, courriel, code QR menant vers quelques questions, non seulement auront un impact sur les témoignages qui au fil du temps sont un outil de marketing gratuit, mais sur les références ou même la récurrence de clientèle.  Nul besoin de mentionner qu’un tour des lieux pour s’assurer avant le nettoyage que rien n’est endommagé avant que le prochain invité n’arrive.  Bien entendu, la qualité de votre propre commentaire est également importante. C’est la base même du système de Airbnb. Il s’agit d’un attribut de la plateforme qui pose les bases d’un respect mutuel. Il sera particulièrement important de soigner une réponse à un commentaire positif, ou de démontrer une préoccupation pour un commentaire négatif. 

Ces quelques idées ne sont que quelques angles pour réussir dans le secteur de la location CT. Il existe bon nombre d’articles, de livres et de vidéos portant sur les facteurs de succès pour l’opération de Airbnb et de location CT.

RÉFÉRENCES :

Montréal : Locations touristiques à court terme

Ville de Gatineau : Établissement de résidence principale de type Airbnb

OACIQ : Restrictions à la location touristique à court terme de type Airbnb LES AFFAIRES, 30 janvier 2025: Montréal impose des restrictions majeures à la location à court terme de type Airbnb 

Avez-vous des commentaires ou expériences à partager ? N’hésitez pas à le faire ci-bas dans le champ prévu à cet effet.