Propriété 2.0 : les hacks pour les jeunes et acheteurs d’une première propriété pour devenir proprio au Québec en 2025

Robert Landry, courtier immobilier résidentiel et commercial - EXP Agence immobilière

Dans le marché immobilier actuel, bien que la partie semble parfois appartenir à ceux qui sont devenus propriétaires avant la flambée des prix dans laquelle nous a plongé la pandémie sans issue en apparence, du fait du jeu de l’offre et la demande, existe-t-il de l’espoir pour ceux qu’on appelle les premiers acheteurs, notamment ces clientèles plus jeunes qui arrivent souvent devant un mur de brique ?

Certains osent (dans la mesure où ils ''passent'' avec le financement), mais est-ce toujours la meilleure chose à faire ? Bon un autre sujet mais c'est du un par un que je discute parfois avec mes clients.

Petite réflexion en quelques idées et concepts, des scénarios qui donnent espoir, mais qui nécessitent peut-être un changement de paradigme et de culture.

Le modèle classique a peut-être changé. Ça me rappelle un ancien propriétaire immigrant européen qui m’expliquait son arrivée au Québec. Chez-nous – comme dans la mentalité nord-américaine en général, on a été habitués au modèle ‘’tu as un job, tu te mets en couple, tu achètes une résidence avec un beau terrain, tu as de l’espace, un chien qui courre, une tondeuse, une souffleuse’’ et le rêve s’est accompli. Mon propriétaire européen avait tout ça, mais pas au départ. Un vieux triplex qu’il a rénové, partagé avec le reste de la famille qui arrivait, on s’entassait. Pas tout de suite le grand luxe. Dix ans plus tard, un 6plex, 3 triplex, et finalement la belle grande unifamiliale avec le grand terrain et le chien, mais toujours avec les revenus passifs de ses plex (et peut-être d'autres, on s'est perdus de vue depuis).

J’ai toujours admiré son histoire qui m’a marquée et dont je vous partage les grandes lignes. En partie, c’est celle-ci qui m’inspire cette réflexion dans le marché actuel.  Ce qu’on vit au Québec depuis 2021 sur le thème de la flambée des prix, l’Ontario (notamment le Grand-Toronto), la Colombie-Britannique (notamment le Grand-Vancouver) le vivent depuis des décennies.  On a dit depuis au moins deux décennies que la seule manière d’accéder à la propriété dans ces endroits était d’hériter de ses parents.

Mais il y a des avenues différentes heureusement.

Le co-achat immobilier

Inspiré des modèles européens, le co-achat permet à plusieurs personnes (amis, membres de la famille, ou même partenaires en affaires) de devenir copropriétaires d’une propriété.  La mise de fond initiale et les autres coûts afférents (notaire, l’indécente taxe de bienvenue notamment) sont alors répartis, mais également les dépenses courantes et d’entretien.  Les défis sont évidents : il faut une bonne entente et une répartition claire – idéalement écrite – des responsabilités.

L’achat intergénérationnel

Également très courant en Europe (beaucoup plus qu’ici), ce modèle consiste à l’achat d’une maison assez grande (typiquement avec deux entrées séparées) où cohabiteront parents et enfants. Encore ici, la bonne entente familiale est une condition et le défi de l’intimité, selon les divisions et la structure, peut s’avérer plus grand. Mais la réduction des coûts pour les jeunes avec la collaboration financière ou logistique des parents est souvent un avantage qui compense. Toutefois, les contraintes imposées et les taxes foncières peuvent devenir un fardeau le jour où les parents ne peuvent plus y habiter. Et la revente est souvent plus difficile, s’adressant à un segment de marché plus restreint mais qui pourrait néanmoins prendre de l’ampleur dans les prochaines années.

Fractionnement de l’achat            

Considérer l’achat d’un duplex ou d’un triplex où les revenus des autres logements couvrent une partie des coûts – et si vous n’avez pas tout de suite besoin du grand logement qui rapporte, un petit sacrifice peut rendre l’opération encore plus faisable. Le fait que le plex génère des revenus passifs facilite le remboursement de l’hypothèque et le paiement des taxes. Bon, il faut aussi considérer les défis de gestion locative et l’entretien supplémentaire.

On pensera : ‘’mais est-ce réaliste un duplex ou un triplex dans le marché actuel?’’ 

Un duplex à 400 000 $ est devenu rare dans plusieurs régions du Québec, surtout dans les grands centres urbains comme Montréal ou Québec, où les prix ont fortement augmenté, se situant souvent entre 600 000 $ et 1 000 000 $. Cependant, il est encore possible de trouver des duplex dans cette fourchette de prix dans certaines régions éloignées de ces grands centres, notamment : en Mauricie (Trois-Rivières, Shawinigan), Bas-Saint-Laurent (Rimouski), Saguenay-Lac-Saint-Jean, en Estrie (Sherbrooke, Magog).

En périphérie de Montréal ou Québec, certaines municipalités offrent encore des prix plus abordables, mais souvent pour des propriétés nécessitant des rénovations. C’est le temps d’apprendre à bricoler, mais attention aux permis et ne vous embarquez pas dans des métiers spécialisés à moins d’être qualifiés pour le faire (en cas de revente, avoir joué à l’électricien ou au plombier pour des choses majeures pourrait causer des doutes chez un acheteur). Les duplex plus petits ou avec des unités de moindre qualité peuvent aussi être moins chers.

Je n’entre pas dans les incitatifs gouvernementaux du Québec et du Canada qui sont bien couverts dans de multiples articles : le Régime d’accession à la propriété (RAP) permettant le retrait de fonds dans votre REER sans pénalité fiscale, le CELIAPP, certains crédits d’impôts via d’autres programmes.

Conclusion

Commencer à réfléchir sur des modèles moins individualistes – comme certains observés en Europe – pourrait transformer les pratiques et le marché immobilier lui-même. Les stratégies financières que ces modèles sous-tendent nécessitent aussi un changement culturel qui privilégie la collaboration, mais aucun de ces modèles ne peut être envisagé les yeux fermés. La confiance, la bonne entente, la compréhension de ce chaque entente implique, la solidité des partenaires dans un projet, sont des éléments importants. En effet, la défaillance d’un partenaire ou une mésentente, pourrait compromettre la sécurité de l’actif acquis. 

Qu'en penses-vous ? Avez-vous d'autres approches ou expériences à partager? Commentez ci bas. Références:  

Guide pour le co-achat d’une propriété avec des amis

Devrais-je acheter une maison avec des amis (Centris)  

Achat et vente d’une copropriété indivise (Chambre des notaires du Québec)

A venir: Constituer un portefeuille (parc) immobilier en 2025 pour un débutant